多家券商分析指出，节前出台的系列政策效果显现仍需要时间，市场整体信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大调整力度，四季度或是新一轮政策窗口期，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度等。 节前央行、银保监会等部门针对居民房贷推出多条新政，节后甚至国庆假期期间已有多个城市火速行动，首套房商业贷款利率再次调整的同时，公积金贷款利率也时隔7年首次下调。 据记者了解，目前包括济宁、清远等在内的多个城市在国庆期间下调了个人首套住房商业贷款利率，最低触及3.7%的水平。节后复工第一天，就有杭州、无锡、郑州等数十个城市官宣调整首套个人住房公积金贷款利率。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率，部分城市实际执行房贷利率也将因此触及历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚需及改善型需求都会得到有效释放。同时有观点指出，降利率落地到销售回暖仍需要1～2个季度，放松政策再度加码的空间仍值得期待。 多城房贷利率破4 刚降了，最新是3.95%。10月9日，建设银行(601939)济宁某支行房贷部门工作人员对记者表示，该行首套个人住房商业贷款利率已进一步下调。在此之前，该支行已经执行低于LPR（贷款市场报价利率）20个基点的最低按揭利率。 这与节前出台的地产新政不无关系。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 从国家统计局发布的6月～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况来看，符合这一政策的有23个城市，主要是三四线城市和部分二线城市，其中就包括山东济宁。 这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。此前5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。 在楼市持续低迷背景下，各地面对新政因城施策的积极性明显提高，部分满足要求的城市也迅速跟进，在23个满足条件的大中城市外，还有不少符合条件的三四线城市已有相应动作。据中指研究院不完全统计，除济宁外，截至10月8日已有武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限。 以清远为例，该市已将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率可低至3.7%，触及新低；江门、云浮、湛江已暂时取消首套房贷利率下限。武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。 公积金贷款也减负 除了商业贷款，个人住房公积金贷款利率也迎来新的下行空间。 同样是节前（9月30日），央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这也是央行时隔7年（2015年8月）首次下调首套个人住房公积金贷款利率，业界普遍认为释放了较强的稳地产信号。 在此背景下，节后各城市已经开始落地调整个人住房公积金贷款利率。以北京为例，记者查询北京住房公积金管理中心官网发现，该市公积金贷款利率已经更新至最新状态，即5年以下（含5年）2.6%、5年以上3.1%。同期上海、广州、深圳官网也均已更新。 另据记者不完全统计，目前已有杭州、无锡、南京、济宁等30多地官宣下调首套住房公积金贷款利率。以杭州为例，虽然目前该市公积金管理中心官网尚未更新，但其官方微信公众号杭州公积金发布10月8日官宣了这一消息，并强调新规适用于10月1日（含）以后发放的首套个人住房公积金贷款，10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。 记者咨询建设银行济宁某支行工作人员时对方表示，目前办理个人住房公积金贷款即按照最新3.1%执行，且这一调整早于商业贷款利率的下调。北京当地多位房产中介也确认，目前公积金贷款已经执行下调后的利率。 陈文静认为，此次首套房贷利率下限放松后，部分城市实际执行房贷利率将达历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，可较大程度降低居民换房、购房成本，对刚需及改善需求释放均有积极的促进效果。 以济宁地区为例，该市在9月29日刚刚调整了公积金贷款额度和首付比例，目前双缴存职工/多子女家庭公积金贷款最高额度已从40万元提高至60万元，首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%，另据前述银行客户经理介绍，首套房商贷首付比例也已降至20%。 以总价180万元的首套住房为例，总额约144万元、30年期的组合贷款（商贷 公积金）在此次利率调整后可以节约利息接近5万元，每月还款负担减少120多元。如果是纯商业贷款，则节约成本4万元左右。 信贷政策组合拳发力 陈文静前面提到的个税退税，是国庆节前政策组合拳中的另一大新政。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 银河证券地产分析师王秋蘅表示，之前二手房个人所得税通常按成交价的1%~2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。 930的放松政策为当前周期最为集中的政策调整，与前期以城市为主体，因城施策的调节不同。广发证券(000776)地产分析师郭镇等人在最新研报中指出，此次全局性政策落地，是通过央行、财税等多部门协同，一系列政策直指稳市场、稳预期、稳经济，加速房地产市场预期修复，使行业进入良性循环。 王秋蘅也认为，虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间和范围限制，但政策力度是强于以往的，因城施策范围内的统一调整效果将更显著。具体从覆盖范围和条件来看，郭镇认为对中等二线城市销售复苏作用最大。 目前来看，尽管年内已经有多轮利好政策自上而下推出，但在疫情反复等影响下，居民购房信心依然低迷，楼市销售数据和银行居民中长期贷款数据持续处于较低水平。据中指研究院统计，1~9月重点100城销售面积累计降幅近四成，单月已连续16个月同比下降，金九表现不及预期；国庆假期期间（10月1日~10月7日），20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。陈文静说。 多家券商分析指出，节前出台的系列政策效果显现仍需要时间，市场整体信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大调整力度，四季度或是新一轮政策窗口期，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度等。 10月9日央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月有17.1%的居民打算购房，这一比例虽然高于二季度的16.9%，但仍处于较低水平。预计（各地）政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，行业增速四季度有望同比转正。开源证券地产分析师齐东在研报中表示。 据记者咨询了解，目前除前文提到的城市外，确认调整首套房商贷利率的城市还较少。陈文静认为，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率。

一、房地产开发投资完成情况 18月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。 18月份，房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%。其中，住宅施工面积613604万平方米，下降4.8%。房屋新开工面积85062万平方米，下降37.2%。其中，住宅新开工面积62414万平方米，下降38.1%。房屋竣工面积36861万平方米，下降21.1%。其中，住宅竣工面积26737万平方米，下降20.8%。 二、商品房销售和待售情况 18月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。 8月末，商品房待售面积54605万平方米，同比增长8.0%。其中，住宅待售面积增长15.1%。 三、房地产开发企业到位资金情况 18月份，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%。其中，国内贷款12280亿元，下降27.4%；利用外资59亿元，增长11.6%；自筹资金35771亿元，下降12.3%；定金及预收款32719亿元，下降35.8%；个人按揭贷款16243亿元，下降24.4%。 四、房地产开发景气指数 8月份，房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为95.07。 （出处：国家统计局）

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。 中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷款利率随5年期以上LPR进行下调，贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市首套房贷款利率均降至5%以下，苏州、呼和浩特等地首套房贷款利率最低可申请到4.1%。 多地首套房贷款利率降至5%以内 随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷款利率集体进入4时代。 目前，北京各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷款利率下限降至4.85%。由此，北京成为继广州、深圳、上海之后首套房贷款利率跌破5%的一线城市。 广州地区首套及二套房贷款利率也进一步下探，首套房贷款利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问说：此前我行首套房贷款利率加点为0，目前未接到上调加点的通知，现在新申请贷款的客户和暂未放款的客户都可以按照4.3%的最新贷款利率执行。 除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷款利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%。广州地区部分银行执行认贷不认房政策，某股份制银行个贷经理说：首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套房贷款利率。 在上海和深圳，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷款利率降至4.65%，深圳首套房贷款利率下限则调整为4.6%。此外，苏州市某股份制银行个贷人员说：目前苏州首套房贷款利率可以申请到4.1%。 在今年5月15日中国人民银行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》之后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市已有多家银行将首套房最低贷款利率下调至5年期以上LPR减20个基点。 购房成本下降 此次5年期以上LPR下调将减轻部分购房者的还贷压力，以首套房贷款100万元、按揭30年为例计算，贷款利息总计可减少3万余元。 也有银行贷款经理表示，对于已获得放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率，重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。 贷款额度方面，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。 例如，北京地区银行普遍在一周内就可以完成放款；深圳地区部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。 现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，两三个工作日就能到账。工行北京地区某个贷经理告诉记者，在放款之前，材料审批大约需要一周时间，房子抵押登记等各项手续在一周内也能办完，从发出贷款申请到放款完成最快只需半个月时间。 中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。

一、房地产开发投资完成情况 17月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。 17月份，房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积607029万平方米，下降3.8%。房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。其中，住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%。房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。其中，住宅竣工面积23279万平方米，下降22.7%。 二、商品房销售和待售情况 17月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。 7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。 三、房地产开发企业到位资金情况 17月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。 四、房地产开发景气指数 7月份，房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为95.26。 表 1 2022 年 1 7 月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 79462 -6.4 其中：住宅 60238 -5.8 办公楼 3035 -10.3 商业营业用房 6408 -10.2 房屋施工面积（万平方米） 859194 -3.7 其中：住宅 607029 -3.8 办公楼 33664 -3.3 商业营业用房 77015 -9.0 房屋新开工面积（万平方米） 76067 -36.1 其中：住宅 55919 -36.8 办公楼 1904 -35.4 商业营业用房 5202 -37.5 房屋竣工面积（万平方米） 32028 -23.3 其中：住宅 23279 -22.7 办公楼 952 -32.6 商业营业用房 2674 -30.2 土地购置面积（万平方米） 4546 -48.1 土地成交价款（亿元） 2918 -43.0 商品房销售面积（万平方米） 78178 -23.1 其中：住宅 66087 -27.1 办公楼 1838 9.7 商业营业用房 4750 6.2 商品房销售额（亿元） 75763 -28.8 其中：住宅 66328 -31.4 办公楼 2480 3.1 商业营业用房 4772 -2.0 商品房待售面积（万平方米） 54655 7.5 其中：住宅 26092 14.1 办公楼 3905 5.1 商业营业用房 12352 -3.5 房地产开发企业到位资金（亿元） 88770 -25.4 其中：国内贷款 11030 -28.4 利用外资 53 20.7 自筹资金 31495 -11.4 定金及预收款 28575 -37.1 个人按揭贷款 14169 -25.2 表 2 2022 年 1 7 月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 地 区 投资额 （亿元） 同比增长 （%） 住 宅 住 宅 全国总计 79462 60238 -6.4 -5.8 东部地区 42905 31558 -5.3 -5.0 中部地区 17294 13995 -2.4 -2.3 西部地区 16906 12805 -9.7 -8.5 东北地区 2357 1880 -25.2 -22.2 表 3 2022 年 1 7 月份东中西部和东北地区房地产销售情况 地 区 商品房销售面积 商品房销售额 绝对数 （万平方米） 同比增长 （%） 绝对数 （亿元） 同比增长 （%） 全国总计 78178 -23.1 75763 -28.8 东部地区 31103 -27.4 42715 -31.0 中部地区 23693 -16.5 16567 -22.7 西部地区 21131 -21.6 14721 -27.0 东北地区 2251 -35.4 1760 -39.5 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、招拍挂价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方法 按月（1月份除外）进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 5.东、中、西部和东北地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。 （出处：国家统计局）

自然资源是经济社会发展的物质基础，稳增长离不开土地、海洋等自然资源要素保障。为了全面落实党中央关于疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的决策部署和国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的要求，自然资源部认真梳理了近年来支持重大建设项目用地用海的有效政策举措，并结合国务院稳增长稳市场主体保就业专项督查中有关部门、地方政府和市场主体反映的要素保障方面的意见建议，在严格落实耕地保护制度、节约集约用地制度和生态环境保护制度，守住法律底线和资源安全红线的前提下，有针对性地提出了保障建设项目落地涉及的用地用海的阶段性政策措施，于近日印发《关于积极做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2022〕129号，以下简称《通知》），共7个方面26条，涉及国土空间规划、土地计划指标、用地用海审批、耕地和永久基本农田保护、节约集约用地、土地供应等内容。 《通知》在国土空间规划方面，明确了在国土空间规划批准前的过渡期建设项目用地用海的规划依据问题；在计划指标保障方面，继续坚持土地要素跟着项目走，进一步明晰土地利用计划指标配置规则；在建设项目用地审批方面，针对性地提出了缩小用地预审范围、简化用地审查、分期分段办理农用地转用和土地征收、规范调整用地审批、简化规划许可程序、推进建设项目多测合一等举措，重申了国家重大项目可继续申请先行用地，拓展细化了临时用地政策内容；在耕地和永久基本农田保护方面，重申了严格占用永久基本农田的重大建设项目范围，提出在2023年3月底前允许国家重大项目以承诺方式落实耕地占补平衡，支持各地结合农业结构调整扩大补充耕地来源，统筹落实永久基本农田补划，优先将完成高标准农田建设的耕地补划为永久基本农田；在节约集约用地方面，对超标准、无标准项目用地重申了开展节地评价的要求，并明确建设项目使用城镇低效用地的，继续延用以往的鼓励性政策措施；在土地供应方面，要求各地按照供地即可开工的原则，积极推行产业用地标准地出让机制，强调在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的基础设施项目，农用地转用和土地征收经批准实施后，直接核发国有土地使用权划拨决定书；在用海用岛审批方面，对暂不具备受理条件的项目提出先行开展用海用岛论证专家评审等技术审查工作，对报国务院批准用海的海底电缆管道项目提出施工申请和用海申请一并提交审查，精简技术评估报告，项目用海与填海项目竣工海域使用验收一并审查，允许特殊原因导致的临时用海活动续期一次，简化无居民海岛的公益设施用岛审批等。 《通知》出台将有效解决当前重大项目用地用海等要素保障中存在的突出矛盾和问题，进一步提高自然资源要素保障能力，推动有效投资重要项目尽快形成实物工作量，助力稳住经济大盘。下一步，自然资源部将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实做好自然资源各项工作，指导督促地方用好用足政策，全力做好重大项目用地用海保障，以优异成绩迎接党的二十大胜利召开。 （出处：自然资源部）