中房网讯（高鹤/文） 惊蛰节到闻雷声，震醒蛰伏越冬虫。这里的蛰是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物，而中国的古人认为，每逢惊蛰，天上春雷会震醒它们，寓意万物复苏。 此时，自2021年下半年以来，受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过，这个春雷不是唤回黄金时代的房地产巨人，而是稳住不断下探的市场。 近50城楼市因城施策 对于房地产领域，今年的政府工作报告提到稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 实际上，最近一段时间以来，部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计，至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城（地）调整楼市政策，内容包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比，增加公积金贷款额度，降低房贷利率，发放购房补贴等等，市场信心得到进一步提振。 郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市，其力度之大，一时成为公众关注的热点。郑州要求金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。从实质上降低购房成本，加快郑州市场筑底修复。 不仅如此，在其明确取消认房又认贷七日后，正式推出了大棚户区改造项目货币化安置工作，进一步激活更多的住房消费需求。 除了郑州，南昌也于前期对相关政策进行了调整。2月份，南昌宣布全面开放城镇落户，实现零门槛落户，大专及以上学历，可以不迁户口，只需提供租赁证明和学历证明即可购房。 与郑州和南昌相比，更多城市则在公积金上做文章。通过降低首付，增加贷款额度、降低房贷利率等方式助力市场回暖。安徽、菏泽、赣州、驻马店、南通等地的多家银行下调了商业贷款首套房首付比例，最低可至20%。宁波、马鞍山、株洲、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高贷款额度，其中宁波规定，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。此外，广州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率。 除了上述内容，放松的形式还包括公积金又提又贷发放购房补贴等。例如，达州推出的新政规定，凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷；玉林则规定在城市规划区范围内（玉州区、玉东新区），新市民购买家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元购房补贴。此外，即墨成为全国首个限售松绑的城市，厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号。 站在城市能级角度看，此轮放松调控的主要是二三四线城市，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区去化周期为23个月，郊区去化周期更是长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。 部分三四线城市的情况也不容乐观。克而瑞1月份百城库存报告显示，66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月，已逐步迫近2020年疫情期间水平，且还在稳步增长，其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上。在百城广义库存中，三四线城市占比已超过50%，库存风险较大。 业内人士表示，从近期政策来看，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策、精准调控的体现。 部分热点城市二手房现回暖 年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断。据中房网不完全统计，广州、杭州、合肥、惠州、菏泽、蚌埠等城先后下调二套房贷利率。其中，惠州二套房贷利率最低，为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕，放款步伐也进一步加快。贝壳研究院数据显示，其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天。 与此同时，南宁、北海、福州、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金贷款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息称，郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1%。 受利好等因素影响，部分热点城市二手房成交出现回暖，市场有望呈现阶段性止跌企稳态势。根据贝壳研究院数据，春节后成交量修复较节前加快，其中，长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%。分区域看，长三角城市需求释放加速，芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。 从价格看，二手房价格止跌，长三角城市率先转涨。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看，与成交表现类似，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨。 事实上，自2021年中央政治局会议主张支持合理住房需求以来，高层密集发声，强调满足合理住房需求的重要性。此轮政策放松开始唱主角，但主基调仍以稳楼市为主，市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策，是对支持合理住房需求的响应，有利于改善型住房需求的释放，对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。

2月24日，住建部再次为2022年房地产发展定调，在房住不炒主基调下，因时制宜给出了政策方向。事实上，相关部门的多次表态，既体现出行业出现的阶段性问题需要解决，又相当于再度明确房地产支柱产业地位不变。 这次发布会，全场贯穿一个稳字。在纷繁复杂的信息中，楼市维稳，保障民生是主线，促进房地产市场平稳健康发展是目标。在笔者看来，住建部此次再谈房地产，说了四句关键话，亦是四个重要信号。 第一句，精调控。增强调控政策的精准性和协调性，这是过去因城施策调控联动两大提法的加强版。重点做到三个加强：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市一城一策政策的指导和监督。日前出台的商品房预售资金监管新规就体现了这一思路，其在全国层面统一安排，各地将因企施策、一城一策进行资金监管。 当然，后期地方政府预计会出台精细化程度更高的配套政策，不排除出现一区一策或者一县一策。但仍需强调联动，可以理解为住建部、央行、银保监会、自然资源部等各部委之间将协同推进，在一盘棋思维下，超前筹划，发挥政策组合拳中先组合后出拳的优势。 第二句，稳预期。保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。这意味着将继续激活购房需求，恢复基本面稳预期。有了因城施策的前提，各地可根据房地产市场运行情况灵活调整政策。据不完全统计，年初至今，超40城出台稳定楼市新政，涉及降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面。未来从三孩家庭等角度看，可能会适度释放以二套房、大户型房为主的改善性需求。事实上，针对刚需和改善性需求，适度调整过于严格的限制性政策已在进行中。 第三句，保交付。以保交楼、保民生、保稳定为首要目标。这三保去年底正式提出，此次再提三保是首要目标，是住建部对个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险的再次亮剑，即坚决有力处置。 众所周知，2022年是房企偿债高峰期，到期债务近万亿元。今年以来，并购贷登场、银行间债券融资放行，都是缓解流动性压力，防风险，助力行业跨越信心修复期的举措。但核心就一条，维护购房群众合法权益。购房者不该为房企过去过度金融化引发的恶果买单，交楼、民生、稳定三者辨证统一，要压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定。 第四句，护大盘。努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。或许，这是从业者希望听到的，也是住建部首次提出的新定位。在笔者看来，这是对房地产是支柱产业定位的新延伸，意味着有望看到更多稳定市场的政策出台。稳住房地产市场，助力行业从粗放式发展转为精细化管理，适度去金融化，提升产品力，同时激活存量市场，有助于从居住领域护经济大盘。 不短视，从长计议，不再靠房地产短期刺激经济景气度，但不是经济增长不需要房地产。结合行业现状来看，调整态势仍在深化，但是在调控政策坚持连续性和稳定性下的调整，稳，从来都是主旋律。 （出处：证券日报）

2022 年 1 月份商品住宅销售价格环比降势减弱 同比涨幅总体回落 国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2022年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。 一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。 1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。 二、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落，同比下降城市个数增加 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.3和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。 1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20个和30个，比上月分别增加3个和4个。 注释： 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。 （出处：国家统计局）

日前，广西壮族自治区人民政府办公厅印发《关于进一步加强公租房和保障性租赁住房工作完善住房保障体系的实施意见》（以下简称《意见》），提出持续提升全区公租房保障能力，扩大保障性租赁住房供给，探索发展共有产权住房，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，助力建设新时代中国特色社会主义壮美广西。 保障性租赁住房、共有产权 房不设收入线条件 公租房主要面向城镇户籍住房、收入困难家庭；保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体；共有产权住房主要面向无房城镇户籍家庭，逐步扩大到符合条件的无房非城镇户籍家庭。 《意见》对准入门槛进行了明确。公租房原则上根据保障对象的住房、收入和财产状况设置相应准入条件；保障性租赁住房、共有产权住房不设置收入线条件，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由市、县（市、区）人民政府按照保基本的原则合理确定。 供应规模方面，《意见》提出，人口净流入的大城市和自治区人民政府确定的城市，应大力增加保障性租赁住房供给。十四五期间，南宁市新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上；其他新市民和青年人较多的城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量应达到一定比例，具体比例由城市人民政府确定。 此外，坚持保基本兜底线，实行实物保障和货币补贴并举。符合条件的要应保尽保，其他保障对象在合理轮候期内给予保障（一般不超过3年），推动解决从事基本公共服务行业人员住房困难问题。 政府公共服务 对公租房小区全覆盖 广西鼓励发展小户型公租房。实物配租公租房单套建筑面积控制在60平方米以内，鼓励各地发展30平方米左右的小户型公租房，符合面积小、功能全、配套齐的要求，满足租户基本居住需要，让更多困难群众获得兜底保障。 《意见》提出，有条件的小区要同步规划建设满足社区管理、文化活动、医疗服务、物业服务、养老托幼等需要的配套用房，持续完善小区基础设施及公共服务设施，使群众享有更好的居住环境。 将公租房小区及时纳入街道和社区管理，努力实现政府公共服务对公租房小区全覆盖，提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力。公租房维修养护费用主要通过公租房租金收入及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。 同时，允许各地将土地出让净收益安排的保障性住房建设资金、住房公积金增值收益提取的公租房建设补充资金等用于公租房运营管理和维修养护。 允许将闲置房屋 改造成保障性租赁住房 《意见》提出，因地制宜采取新建、改建、改造、发放租赁补贴和将政府的闲置住房改造成保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。 保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金略低于同地段同品质市场租赁住房租金。支持专业化规模化住房租赁企业参与建设和运营管理。坚持供需匹配、职住平衡原则。 《意见》明确，完善土地支持政策，加大财政、税费、金融、水电气价格等多项政策支持力度。探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许企事业单位将依法取得使用权的土地用于建设保障性租赁住房，允许各地将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。 广西将逐步实现全区保障性住房标准化建设、数字化运营、将对各城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价，继续执行住房保障工作激励机制，强化考核和评估问效。 （出处：中国建设报）

日前召开的中央经济工作会议要求坚持租购并举因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，并作出提升新型城镇化建设质量等部署。 如何推动住房和城乡建设事业高质量发展？明年将重点抓好哪些工作？记者采访了住房和城乡建设部部长王蒙徽。 机遇和挑战并存，明年重点抓好八方面工作 记者：如何看待当前住房和城乡建设工作面临的形势？明年工作将如何开展？ 王蒙徽：世纪疫情和百年变局交织，机遇和挑战前所未有。我们既要正视困难，又要坚定信心。 一方面，要客观认识住房和城乡建设事业高质量发展面临的困难和风险挑战。比如，过去形成的高负债、高杠杆、高周转的房地产开发经营模式不可持续，大量建设、大量消耗、大量排放的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。 另一方面，要深刻认识危中有机、化危为机的辩证关系。我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，我国经济潜力足、韧性大、活力强、回旋空间大、政策工具多的基本特点没有变，我国发展具有的多方面优势和条件没有变。更为重要的是，我们有习近平总书记掌舵领航，有党的坚强领导和中国特色社会主义制度的显著优势，人民群众追求美好生活的愿望十分强烈。时与势在我们一边，这是我们定力和底气所在，也是我们的决心和信心所在。 明年，住房和城乡建设系统将重点抓好八个方面的工作。一是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，稳妥实施房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。二是坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求。三是全面实施城市更新行动，统筹城市规划建设管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升。四是全面实施乡村建设行动，开展乡村建设评价，推动农房和村庄建设现代化。五是制定实施城乡建设碳达峰碳中和工作方案，推动形成绿色生产方式和生活方式。六是推动智能建造与建筑工业化协同发展，全面提高建筑业发展质量和效益。七是持续深化改革创新，加快形成与高质量发展相适应的城乡建设体制机制和政策体系。八是坚定不移推进全面从严治党，建设忠诚干净担当的高素质干部队伍。 保持房地产调控政策连续性稳定性，加大新城建推进力度 记者：房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。住房和城乡建设部将采取哪些举措促进房地产业良性循环和健康发展？ 王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方面共同努力下，我国房地产市场运行总体平稳。今年下半年以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。 下一步，我们将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 一是保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。 二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作一对一的指导监督。 三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以保交楼、保民生、保稳定为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。 四是持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。 记者：中央经济工作会议要求，实施好扩大内需战略，增强发展内生动力。如何发挥住房和城乡建设在稳增长扩内需中的作用？ 王蒙徽：住房和城乡建设是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。我们将按照中央经济工作会议要求，统筹推动稳增长、调结构、促改革，着力稳定宏观经济大盘。 比如，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。一是住房刚性需求。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。二是住房改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。 又如，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，也是新的经济增长点。过去40多年的高速度、大规模建设积累了一些风险隐患，如地下管线老化、底数不清等问题突出，城市内涝、燃气爆炸等灾害事故频发多发，迫切需要更新改造。 去年以来，我们在21个城市开展了综合试点，在一些城市作了专项试点，实施了一批新城建项目，效果很好。明年我们将进一步加大新城建的推进力度，包括全面推进城市信息模型平台建设、实施智能化城市基础设施建设和更新改造、协同发展智慧城市与智能网联汽车、推进智慧社区建设、推动智能建造与建筑工业化协同发展等。 推进供给侧结构性改革，杜绝破坏性建设行为 记者：坚持以供给侧结构性改革为主线，住房和城乡建设部将从哪些方面发力？ 王蒙徽：我们将用改革的办法推进结构调整，更好地适应和满足需求变化，更好地激发企业活力和消费者潜力。 推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。 加快形成与高质量发展相适应的城市开发建设体制机制和政策体系。当前，我国城市发展进入城市更新的重要时期。我们将在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动，让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。 记者：中央经济工作会议强调坚持正确政绩观，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。如何抓好贯彻落实？ 王蒙徽：城乡建设是一个系统工程，需要一代代人接续奋斗，必须悟透以人民为中心的发展思想，树立正确政绩观。运动式、只顾显绩的工作方式，往往会带来破坏性建设。 我们要切实提高工作能力和水平，坚持尊重规律、尊重实际、尊重群众。加强调查研究，力戒形式主义、官僚主义，坚决防止简单化、乱作为，坚决反对不担当、不作为。指导各地以负面典型案例为鉴，坚决杜绝破坏性建设行为。