个人住房贷款利率下行备受市场关注。贝壳研究院监测数据显示，7月份103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，整体房贷利率创2019年以来新低。与此同时，个人住房贷款投放量和投放速度也出现回升。 如何看待房贷利率持续下行？对住房需求将产生哪些影响？房贷利率是否还有下行空间？记者就这些问题采访了有关专家和学者。 房贷利率为何下行 房贷利率为何持续下降？一方面与5年期以上贷款市场报价利率（LPR）密切相关。目前，99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩。5月20日，5年期以上LPR从4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以来，5年期以上LPR已逐步从4.85%降至4.45%。另一方面，今年5月份监管部门下调首套房贷款利率下限，从不低于5年期以上LPR下调为不低于5年期以上LPR减20个基点。贝壳研究院监测数据显示，截至目前，103个重点城市中已有74城房贷利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。 LPR下降带动房贷利率下降，不仅新发放的房贷利率降低了，存量房贷利率也相应降低。国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，这有助于减轻购房者利息成本，改善消费支出能力。 与价降同步的是量升。数据显示，今年6月份房地产贷款新增规模较5月份明显提升，已连续两个月环比多增，预计6月份房地产贷款新增超1500亿元，较5月份环比多增2500亿元，其中个人住房贷款多增1500亿元。 目前的放款速度已达2019年以来最快。中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，监管部门指导银行提高贷款审批效率，满足居民合理购房需求。贝壳研究院数据也显示，7月份个人住房贷款的平均放款周期为25天，较上月缩短4天。 如何影响购房需求 房贷利率下降、疫情防控精准有效等因素，共同推动了居民购房需求在6月份集中释放，房地产销售形势略有企稳。今年以来，5年期以上LPR下调，监管部门下调首套房贷利率下限，这对于推动居民购房有激励作用。加之疫情趋于稳定，释放了前期积压的购房需求，6月份商品房销售面积和销售额回暖。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏说。 从销售面积看，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，较前5个月下降23.6%有所好转；从销售额看，上半年商品房销售额同比下降28.9%，同样好于前5个月下降31.5%。中国民生银行首席经济学家温彬说。 从销售价格看，6月份商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。国家统计局数据显示，一线城市、二线城市的新建、二手住宅销售价格环比均有所回暖。从新建商品住宅销售价格看，一线城市环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二线城市环比由上月下降转为上涨0.1%。从二手住宅销售价格看，一线城市由上月持平转为上涨0.1%，二线城市环比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2个百分点。 在购房需求释放的带动下，居民部门加杠杆的意愿有所恢复。6月份居民部门中长期贷款新增4167亿元，为2月份以来最高水平，显示出居民部门加杠杆意愿有所恢复。温彬表示。 未来市场走势如何 未来房贷利率是否还有下调空间？这主要取决于5年期以上LPR是否进一步下行。 客观上可能存在下降空间。曾刚认为，目前利率期限结构变动不一致，5年期以上LPR下调幅度远不及短端1年期LPR下调幅度，因此中长端利率有进一步下调的可能。 我们对下一阶段的消费表现仍持谨慎态度。温彬认为，一是经济主体消费意愿仍不算高。中国人民银行数据显示，今年二季度城镇居民储蓄意愿已上升至58.3%，刷新有统计以来最高水平；二是居民部门的预防性储蓄倾向仍然偏高，今年上半年住户存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元，创历史同期新高。 基于以上因素，市场高度关注三四线城市的房地产走势。当前，三四线城市房贷利率下调幅度之所以较大，是由于住房供给相对过剩。娄飞鹏表示，受疫情影响，部分居民收入有所下降，其对房价走势的预期也逐步调整。因此，仅仅下调房贷利率并不能有效稳定房地产市场。接下来，一方面要优化完善进城落户政策，特别是与住房配套的相关政策，吸引人口定居；另一方面，要为新市民等群体购房提供有效政策支持，满足新市民等群体的刚性住房需求和改善性住房需求。 监管部门正加大对住房租赁市场发展的支持力度。《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》已发布，将保障性租赁住房贷款从房地产贷款集中度中剔除，以提升银行投放保障性租赁贷款的积极性。刘忠瑞说，目前住房租赁相关贷款较上年同期增长62.9%。

7月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）数据，1年期LPR和5年期以上LPR均与上个月保持一致。同日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其本月监测的103个重点城市中有74城首套房、二套房贷款利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。与此同时，银行放款速度加快，本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。 贝壳研究院统计数据显示，其本月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个基点和2个基点，较去年9月份的高点则累计下降139个基点和93个基点，再创2019年以来新低。 分城市线来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套和二套房贷利率同比降幅分别为141BP和93BP。其中，合肥房贷利率本月下调幅度较大，首套房贷利率较上月下调78BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套房贷利率同比降幅分别为38BP和30BP。其中，北京以首套5.0%，二套5.5%的利率水平居全国百城房贷利率榜首。而上海地区自5月20日起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.8%，二套利率为5.5%。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，一线城市房贷利率同比下降幅度比较小，主要是因为一线城市需求一直存在。实际上，近期一线城市中心区的房价已经有所上升。未来一线城市按揭信贷环境是否宽松，将取决于楼市走势。 此外，今年以来下调购房首付比例的城市不断涌现。据贝壳研究院监测，103个城市中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。百城首套房商贷最低首付比例为三成及以上的有21个城市，主要为直辖市及强二线城市。整体来看，北京、上海是按揭信贷环境全国最严的城市。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前，房地产市场的压力依然较大，后续一些城市房贷利率仍有下调可能性。主要是两类城市：一类是大城市，其利率过去没有太大的下调，后续下调的空间比较大。另一类是其他交易数据不好的城市，此类城市后续也有可能出现下调，以进一步刺激房地产市场。另外，包括首付等政策也有下调和趋于宽松的可能。 贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，低利率、低首付能够从实质上降低购房成本，有助于购房需求释放，利好市场修复。 东方金诚首席宏观分析师王青表示，房贷利率关乎购房成本，是引导楼市预期的关键。受5月份房贷利率双降带动，近期房贷利率加速下行。这也是6月份房地产销售端出现回暖迹象的重要原因之一。 刘丽杰表示，短期内LPR及加点规则不变的假设下，房贷利率仍有下降空间但空间收窄，预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。 房地产市场有进一步企稳和复苏的空间，尤其是低利率加上各类宽松购房政策，有助于促进房地产市场向好发展。严跃进表示。 在王青看来，伴随因城施策下各类调控政策适度放宽，房贷利率持续下调，楼市有可能在三季度末前后趋势性回暖，房地产销量、施工、投资等数据同比增速有望先后止跌回升。

7月15日，国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%；二手住宅销售价格环比下降0.3%。 6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，从6月统计局数据来看，房价上涨城市进一步增多，市场处于持续稳步回暖阶段，传统热点城市复苏力度进一步加强。 二线城市新房市场处于持续分化状态，预计四季度回暖 新房方面，一线城市全线环比上涨，其中京沪分别上涨达0.8%和0.5%，表现最为明显，张波称：这也显示出一线城市需求支撑力强，加之新房限价因素存在，导致市场关注度长期保持在高位，预计这一趋势还会持续。 （图源：国家统计局，央广网发） 张波还表示，二线城市处于持续分化状况，强者恒强的态势表现明显。从新房环比涨幅来看，成都表现最为抢眼，而从新房环比跌幅来看，哈尔滨和长春依然环比下跌明显。可以看出包括西部和东部的热点二线城市市场自我修复能力强，政策的效力也更容易在市场体现，尤其是有优质新房供应，市场的关注度容易提升。 易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次数据最大的特点是二线城市出现了79个月以来的首次同比下跌。当前新房价格指数的规律和特征是明显的，即环比跌幅收窄，释放积极信号；同比受此前持续的环比下跌影响，继续扩大。房价数据充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性，环比数据改善充分说明房价指标正努力走出降温通道。当然由于过去下跌时间过长，所以要真正回暖，预计要到四季度。 修复带动二手房市场成交，但短期内房价仍有波动 二手房方面，6月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.7%。严跃进表示，二手房的走势和一手房走势是相似的，即呈现了环比跌幅收窄、同比跌幅扩大的态势。今年二季度部分城市二手房挂牌和交易明显好起来了，尤其是一些松绑二手房购房政策的城市，这也使得二手房的环比数据改善。 （图源：国家统计局，央广网发） 但在一线城市中只有深圳环比出现了下滑，下滑幅度为1%，张波认为：该数据可以看出虽然深圳市场整体已处于反弹阶段，但由于前期政策打压力度较大，尤其是二手房参考价格等政策效力依然明显，市场信心恢复会偏慢，房价短期内的波动亦属常态。 而从6月份房价指数同比涨幅数据看，成都的表现是最好的，严跃进称：无论是环比数据还是同比数据都成为全国排名第一的城市，其中环比涨幅甚至为2%属于非常高的水平。这也说明成都当前购房政策宽松的情况下，二手房明显活跃起来，也说明市场的预期在积极做调整。 此外，张波还提到，三线城市总体依然复苏偏慢，市场由冷转热的城市偏少，类似无锡、徐州等产业支撑力度强，需求潜力大的城市，逐渐步入上升通道，更多的城市则依然处于底部徘徊阶段，复苏的过程预计仍将偏长。 贝壳研究院数据显示，6月贝壳50城二手房成交套数环比增长近30%。其中，成都、杭州、重庆等二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端，带动价格环比改善。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，6月价格的修复是市场成交的带动。6月房贷利率下降、住房支持政策力度加大，促进住房需求释放。统计局数据显示，6月全国新建商品住宅销售面积、销售额环比增速均超过65%，增速较上月明显扩大。 总体政策力度已属偏强，预计后期市场将继续改善 展望后市，严跃进表示，房价同比还在下跌，且跌幅扩大，说明有后遗症，尤其是二线城市首次下跌是值得注意的风险。其实，一些城市略有积极表现，包括成都和杭州，也说明一些城市走在了市场复苏的前列。从后续市场预判看，下半年势必是一个房价小复苏的过程，其也和市场交易复苏的逻辑相似。 许小乐也提到，地方政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善。从现有成交情况看，7月上半月贝壳50城二手房日均成交量较6月日均水平小幅增长。预计后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。 张波也表示，6月各地调控政策继续持续放松，虽然市场表现来看，城市、房企之间的分化依然存在，但销售整体回暖的趋势已逐步明朗化，从房价表现来看，5月市场已经有所复苏，房价上行的城市占比不断增多，这也得益于持续宽松的购房政策和持续改善的市场预期。目前总体的政策力度已属偏强，部分回暖相对乏力的城市可以考虑在供需两侧持续发力。需求侧可以更多关注改善人群，尤其是在首付以及贷款利率层面给予更多倾斜，会更有利于加快改善人群的入场节奏。从供给侧则需要针对房企有更多灵活的政策在更多城市落地，包括预售资金监管层面的灵活调整，并购贷的有序推进，以更多解决行业层面存在的问题。

住房租赁市场是房 地产 市场的重要组成部分，租赁住房是居民解决住房需求的重要途经之一。近日，中指研究院在编制50城住宅租赁价格指数的基础上发布的《2022 中国 住房租赁市场发展白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，上半年全国50城住宅平均租金累计微跌，市场短期表现冷清，但随着支持政策频出，长期来看，住房租赁市场发展潜力将进一步增大。 上半年，受新 冠疫情散点暴发等因素影响，全国重点50城住宅平均租金有所回落，16月累计下跌1.05%。6月，全国重点50城住宅平均租金为37.3元/平方米/月，环比下跌0.19%，跌幅较上月收窄0.04个百分点，同比下跌1.98%。 从月度走势看，今年初住房租赁市场平淡，50城住宅平均租金12月环比连续下跌。3月，随着外来务工人员返城叠加节后换岗季等因素，租赁市场行情略有升温，连续两个月租金环比上涨。但随后因上海、北京等多地疫情反复，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足，56月，50城住宅平均租金持续回落。 从城市租金水平看，城市间租金水平明显分化，北京、深圳、上海租金水平处于领先梯队。6月，北京、深圳、上海3个一线城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，租金水平明显高于全国其他城市； 杭州 、广州、厦门、三亚和南京等5个城市租金在4060元/平方米/月之间；苏州、成都、天津、武汉、重庆、西安等37个城市租金在2040元/平方米/月之间； 太原 、徐州、呼和浩特、银川、北海租金均在20元/平方米/月以下。 从上半年租金累计涨跌幅看，多数城市租金出现回落。16月，5个城市平均租金累计上涨，45个城市平均租金累计下跌。 自国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发以来，各地方政府快速跟进，截至今年6月，全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。《白皮书》显示，十四五期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间），其中2021年已完成94.2万套（间）、2022年计划筹集240万套（间）。以推动保租房建设为契机，我国住房租赁市场发展不断提速，中央和地方政府在财税支持、金融支持、存量盘活、市场监管等重点领域配套出台了多项政策。 中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对《 中国 消费者报》记者表示，未来住房租赁市场政策红利有望持续释放，市场发展环境有望进一步优化。同时，随着流动人口规模的逐步扩大，年轻一代居住观念的逐渐转变，住房租赁需求仍有进一步增长的空间。住房租赁市场相关企业应紧抓政策红利，积极寻求新的增长点。

各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局）、发展改革委、财政厅（局）、国资委、市场监督管理局（厅、委），中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、各副省级城市中心支行，国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局，各银保监局，国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制银行、中国邮政储蓄银行： 为贯彻落实《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）要求，推动阶段性减免市场主体房屋租金工作，帮助服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，现就有关事项通知如下： 一、高度重视租金减免工作 阶段性减免市场主体房屋租金，是国务院的一项重大决策部署，是稳住经济大盘的重要工作举措，对保市场主体、保就业、保民生意义重大。各地住房和城乡建设、发展改革、财政、人民银行、国资、税务、市场监管、银保监等部门要从大局出发，加强沟通协调，各司其责，增强工作合力。各地要按照既定的租金减免工作机制，结合自身实际，统筹各类资金，拿出务实管用措施推动减免市场主体房屋租金，确保各项政策措施落地生效。 二、加快落实租金减免政策措施 被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。 对出租人减免租金的，税务部门根据地方政府有关规定减免当年房产税、城镇土地使用税；鼓励国有银行对减免租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。 各级履行出资人职责机构（或部门）负责督促指导所监管国有企业落实租金减免政策。有关部门在各自职责范围内指导各地落实国有房屋租金减免政策。因减免租金影响国有企事业单位经营业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。 非国有房屋出租人对服务业小微企业和个体工商户减免租金的，除同等享受上述政策优惠外，鼓励各地给予更大力度的政策优惠。 通过转租、分租形式出租房屋的，要确保租金减免优惠政策惠及最终承租人，不得在转租、分租环节哄抬租金。 三、按月报送租金减免情况 各级履行出资人职责机构（或部门）负责做好所监管国有企业出租房屋租金减免情况统计工作，包括减免租金金额、受惠市场主体户数等。 各地住房和城乡建设部门负责做好阶段性减免市场主体房屋租金统计汇总工作。各地财政、税务部门负责做好房产税、城镇土地使用税减免政策落实情况统计工作，包括享受税收优惠的企业户数、减免税收金额等。各地人民银行、银保监部门负责做好贷款支持政策落实情况数据收集工作，包括享受优惠利率质押贷款等的企业户数、贷款金额等。各地管理国有房屋的住房和城乡建设等部门负责做好所管理的出租房屋租金减免情况统计工作，包括减免租金金额、受惠市场主体户数等。各地市场监管部门要加强市场主体信息共享，配合相关部门做好统计工作。 省级人民银行、国资、财政等部门要及时将本部门负责统计的数据提交省级住房和城乡建设部门进行汇总，同时抄报上级主管部门。住房和城乡建设部门要发挥牵头协调作用，加强减免租金主体等信息在部门间共享，为相关配套政策实施和统计工作创造条件。 国务院国资委每月15日前将上月租金减免相关统计数据反馈住房和城乡建设部。税务总局每月15日前将上月税收减免相关统计数据反馈住房和城乡建设部。省级住房和城乡建设部门每月10日前将汇总的本地区上月租金减免相关统计数据和工作报告，通过全国房地产市场监测系统房屋租金减免情况模块，报送住房和城乡建设部。 四、加强租金减免工作监督指导 各地要结合自身实际出台或完善实施细则。各地要充分发挥12345政务服务便民热线作用，建立投诉电话解决机制，受理涉及租金减免工作的各类投诉举报，做好受理与后台办理服务衔接工作，确保企业和群众反映的问题和合理诉求得到及时处置和办理。要充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，及时发布相关政策信息，加强减免租金政策的宣传报道，发挥正面典型的导向作用，营造良好舆论环境。 住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行、国务院国资委、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门加强协调指导，及时发现问题，督促各地切实采取措施做好阶段性减免市场主体房屋租金工作。对工作落实情况，各地要组织第三方开展评估。对工作落实不力、进展缓慢、市场主体反映问题较多的地方，住房和城乡建设部将会同相关部门予以通报，提出整改要求，切实推动政策落地落细。 附件：2022年服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免情况统计表 住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 财政部 中国人民银行 国务院国有资产监督管理委员会 国家税务总局 国家市场监督管理总局 中国银行保险监督管理委员会 2022年6月21日 （此件主动公开） （出处：住房和城乡建设部）