随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。 东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，近期房贷利率持续走低，是政策引导和市场供需两方面共同作用的结果。监管层设立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步释放了鼓励符合条件的城市适度下调首套房贷利率的政策信号。1月份房价环比跌幅略有收窄，部分城市房地产市场升温。但年初以来30个大中城市新房销售数据继续处于低位，提前还贷现象开始在各地出现，房贷市场正在向贷款方倾斜，这也是一些银行主动下调房贷利率的原因。 近日，多地首套房贷款利率明显下降。贝壳研究院统计数据显示，2月份百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，在经历4个月基本平稳后再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。二套房贷利率平均为4.91%，环比持平。此外，2月份首套、二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。 具体来看，二线城市首套房贷利率环比降幅最大。2月份一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，均与上月持平。二线城市首套房贷利率平均为3.99%，较上月降低8BP；三四线城市首套房贷利率平均为4.04%，环比回落4BP。二线和三四线城市二套利率分别为4.91%和4.9%，均与上月持平。 近日，最新一期LPR报价出炉，作为房贷利率定价的锚5年期以上LPR(贷款市场报价利率)2月份保持不变，仍为4.3%。 在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，各地银行的房贷利率在具体执行中有何变化？ 贝壳研究院监测显示，2月份符合首套房贷利率动态调整条件的38个城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。贝壳研究院监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。 展望未来，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化供给端支持外，继续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖也是关键所在。王青表示，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1个百分点至0.15个百分点。这将带动新发放居民房贷利率更大幅度下调，进而助力楼市在年中前后出现趋势性回暖势头。 记者了解到，年初商业银行信贷充裕，放贷也在加快。贝壳研究院监测数据显示，2月份百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。 贝壳研究院分析师表示，低利率、放款快的信贷环境有助降低购房成本、加快购房流程，有利于楼市修复。

2022 年 12 月份各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降 国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。 一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降，二三线城市环比下降 12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。 二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降 12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个；二手住宅销售价格同比下降城市有64个，个数与上月相同。 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。 注释： 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

2022 年 12 月份各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降 国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。 一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降，二三线城市环比下降 12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。 二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降 12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个；二手住宅销售价格同比下降城市有64个，个数与上月相同。 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。 注释： 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

10月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华近日在接受《中国消费者报》记者采访时表示，9月份的金融数据反映出国内助企纾困、稳增长政策效果明显，实体经济融资需求明显改善。 贝壳研究院市场分析师刘丽杰对《中国消费者报》记者表示，经过前几个月的降息后，9月金融数据体现出实体经济融资需求改善，表明宽松货币政策的效果逐步显现。当前流动性保持合理充裕，加之货币政策需要兼顾到内外均衡，因此短期LPR保持平稳。 本月LPR没有做调整，但客观上不影响房贷利率进一步下调的趋势。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示。 贝壳研究院最新发布的重点城市主流房贷利率数据显示，在10月监测的103个重点城市中，主流商业银行首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月持平；平均放款周期为26天，整体放款时间提速。 严跃进认为，后续银行进一步放松房贷政策的可能性很大，除了一些重点一二线城市外，其他城市四季度降低房贷利率、刺激购房需求或将成为主流操作。 刘丽杰表示，9月末的阶段性定向降息新政是本月首套房贷利率回调的主要推动因素。阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，有助于增加市场成交。当前符合阶段性定向降息政策的城市中，后期仍有回调空间。在二套房贷利率政策未变的情况下，本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。另外，在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低卖一买一卖旧买新的贷款利率，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会出台进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。 东方金诚首席宏观分析师王青则认为，目前，在经历大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来，为推动房贷利率进一步下行，除了进一步放宽首套房贷利率下限外，还需要5年期以上LPR报价先行下调。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《中国消费者报》记者表示，考虑到国内物价温和可控、政策空间足、银行盈利整体表现良好、资产质量稳健等因素，LPR仍有下调可能。至于如何调整，则需要根据宏观经济形势、实体经济融资和银行息差压力整体情况而定。

多家券商分析指出，节前出台的系列政策效果显现仍需要时间，市场整体信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大调整力度，四季度或是新一轮政策窗口期，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度等。 节前央行、银保监会等部门针对居民房贷推出多条新政，节后甚至国庆假期期间已有多个城市火速行动，首套房商业贷款利率再次调整的同时，公积金贷款利率也时隔7年首次下调。 据记者了解，目前包括济宁、清远等在内的多个城市在国庆期间下调了个人首套住房商业贷款利率，最低触及3.7%的水平。节后复工第一天，就有杭州、无锡、郑州等数十个城市官宣调整首套个人住房公积金贷款利率。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率，部分城市实际执行房贷利率也将因此触及历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚需及改善型需求都会得到有效释放。同时有观点指出，降利率落地到销售回暖仍需要1～2个季度，放松政策再度加码的空间仍值得期待。 多城房贷利率破4 刚降了，最新是3.95%。10月9日，建设银行(601939)济宁某支行房贷部门工作人员对记者表示，该行首套个人住房商业贷款利率已进一步下调。在此之前，该支行已经执行低于LPR（贷款市场报价利率）20个基点的最低按揭利率。 这与节前出台的地产新政不无关系。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 从国家统计局发布的6月～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况来看，符合这一政策的有23个城市，主要是三四线城市和部分二线城市，其中就包括山东济宁。 这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。此前5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。 在楼市持续低迷背景下，各地面对新政因城施策的积极性明显提高，部分满足要求的城市也迅速跟进，在23个满足条件的大中城市外，还有不少符合条件的三四线城市已有相应动作。据中指研究院不完全统计，除济宁外，截至10月8日已有武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限。 以清远为例，该市已将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率可低至3.7%，触及新低；江门、云浮、湛江已暂时取消首套房贷利率下限。武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。 公积金贷款也减负 除了商业贷款，个人住房公积金贷款利率也迎来新的下行空间。 同样是节前（9月30日），央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这也是央行时隔7年（2015年8月）首次下调首套个人住房公积金贷款利率，业界普遍认为释放了较强的稳地产信号。 在此背景下，节后各城市已经开始落地调整个人住房公积金贷款利率。以北京为例，记者查询北京住房公积金管理中心官网发现，该市公积金贷款利率已经更新至最新状态，即5年以下（含5年）2.6%、5年以上3.1%。同期上海、广州、深圳官网也均已更新。 另据记者不完全统计，目前已有杭州、无锡、南京、济宁等30多地官宣下调首套住房公积金贷款利率。以杭州为例，虽然目前该市公积金管理中心官网尚未更新，但其官方微信公众号杭州公积金发布10月8日官宣了这一消息，并强调新规适用于10月1日（含）以后发放的首套个人住房公积金贷款，10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。 记者咨询建设银行济宁某支行工作人员时对方表示，目前办理个人住房公积金贷款即按照最新3.1%执行，且这一调整早于商业贷款利率的下调。北京当地多位房产中介也确认，目前公积金贷款已经执行下调后的利率。 陈文静认为，此次首套房贷利率下限放松后，部分城市实际执行房贷利率将达历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，可较大程度降低居民换房、购房成本，对刚需及改善需求释放均有积极的促进效果。 以济宁地区为例，该市在9月29日刚刚调整了公积金贷款额度和首付比例，目前双缴存职工/多子女家庭公积金贷款最高额度已从40万元提高至60万元，首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%，另据前述银行客户经理介绍，首套房商贷首付比例也已降至20%。 以总价180万元的首套住房为例，总额约144万元、30年期的组合贷款（商贷 公积金）在此次利率调整后可以节约利息接近5万元，每月还款负担减少120多元。如果是纯商业贷款，则节约成本4万元左右。 信贷政策组合拳发力 陈文静前面提到的个税退税，是国庆节前政策组合拳中的另一大新政。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 银河证券地产分析师王秋蘅表示，之前二手房个人所得税通常按成交价的1%~2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。 930的放松政策为当前周期最为集中的政策调整，与前期以城市为主体，因城施策的调节不同。广发证券(000776)地产分析师郭镇等人在最新研报中指出，此次全局性政策落地，是通过央行、财税等多部门协同，一系列政策直指稳市场、稳预期、稳经济，加速房地产市场预期修复，使行业进入良性循环。 王秋蘅也认为，虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间和范围限制，但政策力度是强于以往的，因城施策范围内的统一调整效果将更显著。具体从覆盖范围和条件来看，郭镇认为对中等二线城市销售复苏作用最大。 目前来看，尽管年内已经有多轮利好政策自上而下推出，但在疫情反复等影响下，居民购房信心依然低迷，楼市销售数据和银行居民中长期贷款数据持续处于较低水平。据中指研究院统计，1~9月重点100城销售面积累计降幅近四成，单月已连续16个月同比下降，金九表现不及预期；国庆假期期间（10月1日~10月7日），20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。陈文静说。 多家券商分析指出，节前出台的系列政策效果显现仍需要时间，市场整体信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大调整力度，四季度或是新一轮政策窗口期，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度等。 10月9日央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月有17.1%的居民打算购房，这一比例虽然高于二季度的16.9%，但仍处于较低水平。预计（各地）政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，行业增速四季度有望同比转正。开源证券地产分析师齐东在研报中表示。 据记者咨询了解，目前除前文提到的城市外，确认调整首套房商贷利率的城市还较少。陈文静认为，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率。