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    2022-04
    3 月份商品住宅销售价格环比下降城市个数减少 各线城市同比下降或涨幅回落 国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2022年3月份,70个大中城市中,商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,同比下降城市个数增加;各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。 一、一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落,二三线城市环比持平或降幅收窄 3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。 3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点,其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%,广州下降0.1%;一线城市二手住宅环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点,其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%,深圳下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平,与上月相同;二手住宅环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。 二、一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或转降,三线城市同比降幅扩大 3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个,比上月分别增加5个和8个。 3月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%,涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%,涨幅比上月回落0.5个百分点;二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%,降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。 注释: 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分:一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市;二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市;三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
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    2022-03
    北京3月23日消息(记者 门庭婷)在期房购买中,延期交付是购房者的一大困扰。同时,在疫情及市场下行影响下,房企也面临压力。为保障购房者权益、维持市场稳定,有关部门以预售资金监管政策调整、现房销售试点等手段缓解延期交付困境。专家观点也指出,期房机制需要改变,但改革需要过渡与渐进。 延期交付防不胜防 律师建议提前了解开发商情况 近日,郑州市某楼盘延期交付的相关报道引发关注,该项目原定2018年交房,目前已延期4年仍未交付到业主手中。更让业主难以接受的是,开发商向业主发出筹集资金的公告,要求业主追加建设资金。 类似事件在期房买卖中并不罕见,工程长时间没有进展、交付时间一拖再拖、烂尾楼几易其主让业主心中忐忑。近两年来,延期交付事件更是时有发生,其中不乏知名房企开发的项目。记者在领导留言板搜索延期交付关键词发现,今年3月以来,已有超过30条相关留言。 北京市东元律师事务所律师李松分析指出,近几年延期交付事件的发生主要有三方面原因:一是不可抗力,如洪水、疫情、地震等;二是开发商不能取得竣工验收备案表,法律上不具备交房条件;三是开发商资金链断裂、经济实力不行、相关政府手续违法等原因。 针对因开发商原因造成的延期交付,李松建议购房者在购房过程中重点了解开发商的基本情况,包括其商业信誉、行业排名及涉诉信息等。签订合同前应重点审核开发商的五证是否齐全,以及房屋及土地的性质,判断是否存在违建的可能性,尽量避开存在商业信誉差、行业排名靠后、频繁涉诉等情况的不良开发商。 对于已经发生的延期交付事件,业主可根据合同约定主张赔偿违约金,因延迟交付造成的租房支出等损失,也可据此主张相应的赔偿。如果开发商资金链断裂甚至破产,业主可作为债权人参与破产清算。不过,李松也坦言:如果开发商破产后没有什么资产的话,业主权益确实难以维护。 受不可抗力影响可推迟工期 多地为房企预留空间 如上述李松律师所提及的,过去两年在疫情等不可抗力的影响下,部分项目施工进展的确有所放缓,开发商与承包方也表示无奈。 2020年4月,一份针对蚌埠市场的报告显示,超60%样本企业表示疫情对其在建项目建设交付期产生了较严重影响,其中,大量项目需延期3个月以上,部分项目需延期6个月以上。而在疫情爆发初期,也有房企在网络上咨询如何处理因疫情导致的延期交付问题。 对于此类情形,李松律师表示应根据不同情况进行判断,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。但是,当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任。李松补充道。 而在政策层面,考虑到房企的压力,疫情发生以来部分城市已经对疫情等因素导致的施工延迟提出明确方案,为企业留出部分空间。 2020年疫情暴发初期,江苏省住建厅发布的《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》指出,因新冠肺炎疫情防控造成工程延期复工或停工的,应合理顺延工期;《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》则规定,对于受疫情影响,造成延期交付房屋的,不作为违约责任,给予2个月续展期,购房人与房地产企业合同约定超过2个月的,按照合同约定办理。 2021年8月份,面对疫情及洪涝灾害双重压力,河南省政府办公厅印发《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》,其中提到:受灾情疫情不可抗力影响,部分房地产项目不能按规定期限履行施工和商品房交付义务,施工方和开发商相应顺延期限的,顺延期限不得超过3个月。 今年3月5日,江苏省苏州市发布 46条政策措施,其中提到因疫情影响未交付的在建在售商品房项目,交付期限可顺延30日。 落实到实际执行中,李松告诉记者,关于开发商以疫情为由能主张延期交付的期限,各地标准不一,根据相关案例,大部分案件认定免责天数均以地方疫情防控措施及地区风险等级为依据。 对于相关责任认定,李松进一步解释道,在疫情开始前明显因为开发商的原因导致的工期延长、延期交房,责任完全由开发商承担;若开发商逾期交房发生在疫情或疫情防控措施发生后,应在查明具体影响因素及影响程度的基础上,认定开发商的责任。法院通常免除因疫情或疫情防控措施导致逾期交房期间的违约责任,剩余逾期天数的逾期交付责任,仍然由开发商承担。他补充道。 商品房预售资金监管政策调整 规避延期交付风险 面对多种因素带来的延期交付风险,为维护房地产市场健康稳定发展,国家及地方层面多次表态或出台相关政策,以减少类似事件发生。 2月24日,在国新办举行的新闻发布会上,住建部部长王蒙徽强调,2022年将保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的协调性和精准性,坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,持续整治和规范房地产市场秩序。 具体到实施层面,商品房预售资金监管政策的调整及保证监管资金依法依规使用,被行业视作规避延期交付风险的有力措施,相关政策及规定频频发布。 今年1月14日,《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用 助力中小微企业发展的指导意见》发布,其中提到:除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于监管账户中监管额度内的款项,不得采取扣划措施,不得影响账户内资金依法依规使用。 近日,合肥市房产局召开商品房预售资金监管合作银行座谈会,会议提出,预售资金监管账户存在被法院冻结、划扣等情况时,监管银行要及时向监管部门反馈相关信息。在此之前,合肥市房产局在全市房地产市场监管工作会议上也提及加强预售资金监管力度,严格预售资金进账及重点资金拨付等内容。 河南省也在近期采取行动。3月11日,河南省住建厅、人民银行郑州支行、银保监会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》(以下简称《意见》),《意见》提出,房地产开发企业预售商品房取得的全部收入,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等,均应纳入商品房预售资金监管范围。《意见》还强调,属于重点监管资金的,经批准后专项用于支付项目工程建设费用,不得用作缴纳土地价款、罚金、支付营销费用等用途。 监管额度内资金专款专用可以使上下游供应商权益得到保障,打通房地产上下游的资金链,有利于促进行业良性循环,亦有利于稳定和提振市场情绪。中指研究院在报告中指出。 现房销售屡被提及 改革需强调过渡与渐进 预售资金监管政策调整之外,今年两会期间,取消商品房预售制度等内容再次引起热议。而早在两年前,海南已经打响推行商品房现售制度的第一枪。 去年以来,现房销售在多座城市的土拍环节被提及。以北京为例,在2021年第二批集中供地中,北京首次试点竞现房销售面积;随后在第三批集中供地中扩大了现房销售试点范围,且劲松地块首次试点全部现房销售;今年北京首批集中供应的18宗地块中,有9宗设置了达到触顶价竞现房销售面积的规则,最终崔各庄地块以接近45%的现房销售比例出让。此外,现房销售也出现在了上海、杭州等热门城市的土拍规则中。 对于多次引起热议的取消商品房预售制度,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,通过两会期间的相关讨论可以得到三点信息:一是对于期房和现房制度的改革已经成为共识;二是类似改革需强调过渡和渐进的过程;三是此类转型中购房和资金流动等过程都会发生变化。 期房项目面临不确定性,使得各类风险最终让购房者承担,这个机制确实需要转变。严跃进表示。但他也指出,鉴于近期房企销售和资金承压,盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大房企的压力。对于未来变革趋势,严跃进认为:未来改革还是要推进,房地产市场从高速增长到中高速增长,类似期房制度也确实会面临调整,这也是房企需要关注的。
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    2022-03
    中房网讯(高鹤/文) 惊蛰节到闻雷声,震醒蛰伏越冬虫。这里的蛰是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物,而中国的古人认为,每逢惊蛰,天上春雷会震醒它们,寓意万物复苏。 此时,自2021年下半年以来,受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过,这个春雷不是唤回黄金时代的房地产巨人,而是稳住不断下探的市场。 近50城楼市因城施策 对于房地产领域,今年的政府工作报告提到稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 实际上,最近一段时间以来,部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计,至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城(地)调整楼市政策,内容包括放松限贷、限购,降低首付、放宽首付比,增加公积金贷款额度,降低房贷利率,发放购房补贴等等,市场信心得到进一步提振。 郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市,其力度之大,一时成为公众关注的热点。郑州要求金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。从实质上降低购房成本,加快郑州市场筑底修复。 不仅如此,在其明确取消认房又认贷七日后,正式推出了大棚户区改造项目货币化安置工作,进一步激活更多的住房消费需求。 除了郑州,南昌也于前期对相关政策进行了调整。2月份,南昌宣布全面开放城镇落户,实现零门槛落户,大专及以上学历,可以不迁户口,只需提供租赁证明和学历证明即可购房。 与郑州和南昌相比,更多城市则在公积金上做文章。通过降低首付,增加贷款额度、降低房贷利率等方式助力市场回暖。安徽、菏泽、赣州、驻马店、南通等地的多家银行下调了商业贷款首套房首付比例,最低可至20%。宁波、马鞍山、株洲、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高贷款额度,其中宁波规定,住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。此外,广州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率。 除了上述内容,放松的形式还包括公积金又提又贷发放购房补贴等。例如,达州推出的新政规定,凡在中心城区使用公积金贷款购房的,缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后,可申请提取账户余额支付首付,实行又提又贷;玉林则规定在城市规划区范围内(玉州区、玉东新区),新市民购买家庭首套商品住房,每套可享6000-10000元购房补贴。此外,即墨成为全国首个限售松绑的城市,厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号。 站在城市能级角度看,此轮放松调控的主要是二三四线城市,二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的,是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。来自克而瑞的数据显示,2021年郑州主城区去化周期为23个月,郊区去化周期更是长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为,大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。 部分三四线城市的情况也不容乐观。克而瑞1月份百城库存报告显示,66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月,已逐步迫近2020年疫情期间水平,且还在稳步增长,其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上。在百城广义库存中,三四线城市占比已超过50%,库存风险较大。 业内人士表示,从近期政策来看,今年整体政策放松幅度相比往年会大很多。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市,出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松,而是因城施策、精准调控的体现。 部分热点城市二手房现回暖 年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断。据中房网不完全统计,广州、杭州、合肥、惠州、菏泽、蚌埠等城先后下调二套房贷利率。其中,惠州二套房贷利率最低,为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕,放款步伐也进一步加快。贝壳研究院数据显示,其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天,较上月缩短12天。 与此同时,南宁、北海、福州、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金贷款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外,有消息称,郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1%。 受利好等因素影响,部分热点城市二手房成交出现回暖,市场有望呈现阶段性止跌企稳态势。根据贝壳研究院数据,春节后成交量修复较节前加快,其中,长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%。分区域看,长三角城市需求释放加速,芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。 从价格看,二手房价格止跌,长三角城市率先转涨。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平,结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看,与成交表现类似,长三角城市群成交价格率先止跌,一线城市价格小幅上涨。 事实上,自2021年中央政治局会议主张支持合理住房需求以来,高层密集发声,强调满足合理住房需求的重要性。此轮政策放松开始唱主角,但主基调仍以稳楼市为主,市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策,是对支持合理住房需求的响应,有利于改善型住房需求的释放,对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。
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    2022-02
    2月24日,住建部再次为2022年房地产发展定调,在房住不炒主基调下,因时制宜给出了政策方向。事实上,相关部门的多次表态,既体现出行业出现的阶段性问题需要解决,又相当于再度明确房地产支柱产业地位不变。 这次发布会,全场贯穿一个稳字。在纷繁复杂的信息中,楼市维稳,保障民生是主线,促进房地产市场平稳健康发展是目标。在笔者看来,住建部此次再谈房地产,说了四句关键话,亦是四个重要信号。 第一句,精调控。增强调控政策的精准性和协调性,这是过去因城施策调控联动两大提法的加强版。重点做到三个加强:一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同,二是加强部、省、市的调控联动,三是加强对城市一城一策政策的指导和监督。日前出台的商品房预售资金监管新规就体现了这一思路,其在全国层面统一安排,各地将因企施策、一城一策进行资金监管。 当然,后期地方政府预计会出台精细化程度更高的配套政策,不排除出现一区一策或者一县一策。但仍需强调联动,可以理解为住建部、央行、银保监会、自然资源部等各部委之间将协同推进,在一盘棋思维下,超前筹划,发挥政策组合拳中先组合后出拳的优势。 第二句,稳预期。保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求。这意味着将继续激活购房需求,恢复基本面稳预期。有了因城施策的前提,各地可根据房地产市场运行情况灵活调整政策。据不完全统计,年初至今,超40城出台稳定楼市新政,涉及降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面。未来从三孩家庭等角度看,可能会适度释放以二套房、大户型房为主的改善性需求。事实上,针对刚需和改善性需求,适度调整过于严格的限制性政策已在进行中。 第三句,保交付。以保交楼、保民生、保稳定为首要目标。这三保去年底正式提出,此次再提三保是首要目标,是住建部对个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险的再次亮剑,即坚决有力处置。 众所周知,2022年是房企偿债高峰期,到期债务近万亿元。今年以来,并购贷登场、银行间债券融资放行,都是缓解流动性压力,防风险,助力行业跨越信心修复期的举措。但核心就一条,维护购房群众合法权益。购房者不该为房企过去过度金融化引发的恶果买单,交楼、民生、稳定三者辨证统一,要压实企业主体责任,落实属地政府管理责任,维护社会稳定。 第四句,护大盘。努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。或许,这是从业者希望听到的,也是住建部首次提出的新定位。在笔者看来,这是对房地产是支柱产业定位的新延伸,意味着有望看到更多稳定市场的政策出台。稳住房地产市场,助力行业从粗放式发展转为精细化管理,适度去金融化,提升产品力,同时激活存量市场,有助于从居住领域护经济大盘。 不短视,从长计议,不再靠房地产短期刺激经济景气度,但不是经济增长不需要房地产。结合行业现状来看,调整态势仍在深化,但是在调控政策坚持连续性和稳定性下的调整,稳,从来都是主旋律。 (出处:证券日报)
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    2022-02
    2022 年 1 月份商品住宅销售价格环比降势减弱 同比涨幅总体回落 国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2022年1月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱,同比涨幅总体回落。 一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄,环比下降城市个数减少 1月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;一线城市二手住宅环比上涨0.1%,涨幅与上月相同,其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%,广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%;二手住宅环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。 1月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个,比上月分别减少11个和8个。 二、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落,同比下降城市个数增加 1月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%,涨幅与上月相同;二手住宅同比上涨4.1%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.0%,涨幅比上月分别回落0.3和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点;二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。 1月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20个和30个,比上月分别增加3个和4个。 注释: 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分:一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市;二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市;三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。 (出处:国家统计局)
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